東京都心では、賃料の上昇も一部見受けられ始め、実物不動産の取引価格はすでに上昇し始めている。また、08年にニューシティーレジデンス投資法人が破綻した。日本のＲＥＩＴ破綻第１号となり、それまで不倒神話が語られていたＪ−ＲＥＩＴは激震した。私は、このことが投資家に与えている影響は大きいと考えている。投資家がひとたび「ＲＥＩＴは破綻する可能性がある」という知識を得てしまうと、どのＲＥＩＴが大丈夫でどのＲ
実物不動産の取引価格はすでに上昇... の続きを読む
不動産は確実に上がるという神話が完全に崩壊し、そのプロセスでこうした投資家たちが文字通り辛酸をなめさせられたことで、今後どんなに金余り状況となっても、なかなか不動産投資に金をより向けようという人はいないだろう。やるとしてもかなり物件を吟味することになるだろうから、結局人気スポットの条件のいい物件に投資が集中することになる。欧米諸国の都市部では、道路一本隔てて住宅の価格が何倍も違うことが往々にしてあ
不動産は確実に上がるという神話が完全に崩壊... の続きを読む
邦銀は、2007年3月間決算からバーゼル銀行監督委員会の新自己資本比率規制（バーゼルII通称新BIS規制）を導入している。景気が悪くなると、銀行が企業の内部格付けを下げ、それに伴って融資額は同じでもリスクが増える仕組みになっている。邦銀は中核自己資本比率が低いため、リスク量が増え自己資本比率が一段と下がることは容認できない。そこで新規融資の要計を断ったり、既存融資の引き揚げを要請したりしている。証
新自己資本比率規制の導入... の続きを読む
全館熱交換型冷暖房システムは、室外ユニット、室内ユニット、集中排気ボックスなどいくつかのユニットで構成されます。室外ユニットでつくられた冷気や暖気は室内ユニットを通り、各部屋の吹き出しグリルまでダクトによって運ばれます。そして室内の湿気や汚れた空気は吸気グリルからダクトを通り、集中排気ボックスによって室外に排出されるのです。従来型エアコンの室内機からの冷風や温風は、直接浴びると不快に感じますが、こ
全館熱交換型冷暖房システムの仕組み... の続きを読む
私が考えたのが、塗装用のコテバケを使う方法です。バケツに半分ぐらいの水に、マジックリンなどの住まいの強力洗剤をチュチュと入れて洗剤溶液をつくり、コテバケにつけてバケツの縁でよくしごきます。これを網に軽く当て、上から下、あるいは左から右というように、一方向に動かして洗剤を全体に塗りつけます。二〜三分そのまま置き、汚れが浮き出したら、よく絞った雑巾または使い捨てのボロ布で、洗剤分を吸い取るように網を軽
塗装用のコテバケを使う方法... の続きを読む
東京23区内などは、事業化優先区域が決まっていて、それ以外の区域については規制を緩和する措置がとられています。さて、こうした事情があるにもかかわらず、都市計画道路区域内の土地の多くは、一般の土地同様に普通に取引されているのが現状です。東京都内でも売りに出されることは少なくないですが、供給が少ない場所柄ゆえか、すぐに売れてしまいます。そのほとんどが「計画のみで放置されている」道路だからです。実際、東
それでも購入者があとを絶たないのは、なぜ？... の続きを読む
だいたい、大手に依頼した仕事が孫請けやひ孫請け業者に下ろされているなんて知らないし、責任だって大手の建設業者が持つのが当然だ。それなのに、問題が発生すると、大手は「業者に確かめてみます」ということで責任を逃れようとする。下請けも孫請けもそんな状態で、いつまでだっても責任の所在がはっきりしない。結局は、一番下の体質の弱いひ孫請け業者が責任を被ることになる。「施工したのはお前のところだから責任とれ。で
利益確保のため手抜き工事する一番下の施工業者... の続きを読む
わが国に建築基準法が制定されたのは一九五〇年のこと。それ以前にも市街地建築物法という法律がありましたが、これは文字通り市街地の建築だけに適用されるものでした。それに対して一九五〇年の建築基準法は全国のすべての建物に義務付けられています。制定以後、新潟地震（一九六四年）、十勝沖地震（一九六八年）、宮城県沖地震（一九七八年）などの大地震を経て耐震設計法が見直され、木造住宅の耐震基準は厳しくなっていきま
地震対策の目安「新耐震基準」とは... の続きを読む
足を使って回るのがいい方法だとはいっても、なかなか時間か取れない人にとっては役に立たない。だからといってやはり情報誌だけでは心もとないし、確実性にもかける。となるとやはりインターネットの利用が次の手段となる。裁判所はインターネット対応が遅い官庁のひとつだったが、改善がようやく始まり、とりあえず利用可能な状態になってきた。ただ、東京地裁はまだまだ未対応に近い。最高裁判所のウェブサイトに行くとよく分か
インターネットの活用... の続きを読む
住宅をめぐるトラブルは、製造物そのものには欠陥がなくても、設計ミスや施工ミスによって発生する可能性が少なくありません。PL法の場合、調査や審理を経たあと、責任がメーカー側にあると判断されれば、被害の程度や内容に応じて、被害者は次のような補償を受けるのが一般的です。まず、そのトラブルのもとになった製品を取り替える、修理するなど、住まい手が安全に暮らせるような処置がメーカーの負担で行なわれます。もし、
住宅をめぐるトラブル... の続きを読む
階段は、重要だ。言うまでもなく設計しだいでは転落などの危険が生じるからである。安全のためには、勾配はできるかぎり緩いほうがいい。上から下まで一直線の「鉄砲階段」ならなおさらだ。もちろん手すりは、かならずつける。できれば両側にあるほうがいい。もし、片手に何か持っているときによろけても、空いた手でどちらかにつかまることができる。照明も、思いきって明るくする。天井のほうは明るくても、足元が暗がりになる例
階段は、重要... の続きを読む
融資実行までの金利上昇リスクをどうするのか不動産業界も金融業界も、金利の潮目の変化、それによる消費者の考え方の変化に合わせて、ひたすら超低金利競争から、より安全性の高いローンへのシフトを強め、これまで以上にきめ細かな対応をすることで金利上昇への対応をはかろうとしている。しかし、住宅ローンには借入後の金利上昇リスクだけではなく、契約から融資実行までの金利上昇のリスクもある。この点にはどう対応しようと
融資実行までのリスクは避けられない... の続きを読む
「自分たちの考えでは返済負担率25％が限度と考えている。当初の金利ではその範囲内だったが、金利が上がってその範囲を超えてしまったので、この契約は白紙に戻してほしい」といっても、やはり断られるか、解約を受け入れてくれても、手付金などは返してもらえない可能性が高いのである。これは返済期間35年の場合だが、年齢などの関係で返済期間かもっと短くなると、この返済負担率の上昇角度はさらに大きくなるので十分に注
金利上昇を見込んで返済負担率をシミュレーション... の続きを読む
数年前のまだ独身だったころの話です。仲のよかったサークルの先輩仲間4人とこの際一緒に暮らしてみようかと言う話になり、盛り上がったことがありました。その話はどんどん現実味を帯びていき、2年の限定シェアで家を探そうということになったので4人で物件を探し始めました。でもそのころはなかなか今のようにシェアが出来る物件が少なく家族での賃貸は可能でも友人同士4人のシェアは審査が通らないことが多々ありました。結
シェアハウス物件を探す... の続きを読む
私の主人は、不動産業界で営業をやっています。現在担当しているお客様が70代のご夫婦らしく、兵庫県内でも都会から少し離れた地域で一軒家を探しておられるそうです。そのご夫婦はもともと県内でも都会で便利な場所に住んでいて、「田舎暮らしに憧れて」そのお家を売りに出され、現在都会から離れたところで過ごされているそうです。私も神戸市内の非常に便利な場所で過ごしたのでよく分かるのですが、そのご夫婦は都会を離れて
不動産売買では妥協も大切・... の続きを読む
森ビルグループの元気さも目立つ。グループの１社である森トラストは、地価の下落が続く中で、不動産の流動化を促進するものと期待されている「不動産投資信託」事業、などを通じて積極的な展開を図っている。セゾングループだったパルコなどと手を組んでいる。かつて業界トップの地位にも立ったことがある殖産住宅相互は、2002年１月に経営破綻した。新築住宅部門は住宅塗装大手のペイントハウスに譲渡し、リフォームなどは同
不動産の流動化を促進する... の続きを読む
注意しなければならないのは、たとえ歴史の古い街でも、最近の傾向は、総じて下町系の街に元気がないことである。とくにローテク工場だけの街の凋落は激しい。いくらトヨタの好調が長く続いたとしても、下請け企業の労働者の景気がそれに追随できるとは限らない。中国やインドに製造拠点が移れば、下請けの工場労働者は失業することになる。こういった問題は、自動車業界に限らず、すべての製造業界が抱える問題である。企業が生き
歴史が古く都市文化が成熟した街新しくできた街... の続きを読む
屋根、外壁は夏優先の遮熱、断熱工法を採用するとして、あと残るは、窓から入ってくる熱をいかにさえぎるかです。いくら屋根や壁だけ遮熱しても窓からの熱を遮断しないと快適さは得られません。最近、高気密・高断熱住宅の流行により複層ガラス（ペアガラス）のサッシが主流になりつつありますが、その枠材によって性能が大きく異なります。「うちはペアガラスを使っています」と声高らかに言っている会社の中に、アルミのペアガラ
高気密・高断熱住宅にはかかせない樹脂複層ガラス入り... の続きを読む
東京では、山手線に乗れば20世紀の三大建築家の作品が見られます。池袋の自由学園明日館。フランク・ロイド・ライトの設計です。桜の季節もいいですよ。上野の国立西洋美術館。ル・コルビュジエの設計です。２つ隣の駅の秋葉原には、インテリアショップのヤマギワリビナ本館。ミース・ファン・デル・ローエの手による作品は「バルセロナチェア」。一脚およそ60万円。え、建築じゃないの？椅子は最小の建築です。武蔵小金井で降
週末用のエンターテインメントな住育... の続きを読む
工事請負金額内で設置できるコンセントは、業者によって差はあるが、だいたい5〜6個くらいである。それ以上必要な場合には別料金。ただ、コンセントくらいは交渉次第でサービスしてくれる場合もあるので交渉してみるといい。ところが、このコンセントにも瑕疵はある。誰でも、新居完成間近になると、どの部屋のどの位置にどんな家具を入れようかと思いを巡らせるものだ。したがって、本来なら、設計段階で、どの部屋をどう使って
コンセントの瑕疵... の続きを読む
もともと戦前の日本では、長屋に代表される借家住まいが一般的でしたが、戦後になって米国流のライフスタイルが輸入され、今では持家率が６０％を超えるまでになりました。これは英国と米国に次ぐ、世界３位になります。日本人にはマイホームへの独特の感情があります。１国１城の主になる、家を持てて初めて家族の絆が作れるなど、今やマイホームに対する憧れや夢、思い入れはわれわれ日本人にとって並大抵のものではないでしょう
日本人はなぜ家を持ちたがるのか... の続きを読む
多くのマンションには、開き戸（ドア）が採用されている。引き戸は少数派だ。引き戸の最大のメリットは、開き戸と違って、開閉のためのスペースがいらないこと。引き戸は、狭い居住空間を有効に使うための、日本の知恵だ。二つ目のメリットは、必要に応じて、開け放しにできること。大きな荷物を抱えているときや車椅子での生活には適している。風に煽られて、バッタンと閉まることもない。一方、引き戸のデメリットは、開き戸に比
引き戸ならば「吊レールタイプ」を選択しよう！... の続きを読む
三輪車を走らせたり縄跳びをしたり、日曜大工をしたりというのは論外ですが、ごく普通の使い方をしても、下階の住人から苦情を受けることがあります。椅子を少し引きずっただけでも、子供が走っただけでも、物を落としただけでも、下階住人は我慢できないことがあります。やっと手に入れた念願の広いルーフバルコニーも、他人からのクレームのために、考えていた生活が実際にはできないという情けないことになりかねません。ルーフ
自分の住戸だけでなく、マンション全体を見る... の続きを読む
最近、パソコンが事務にも使われるようになると賃貸物件であるオフィスビルにも相応の改修が施されるようになりました。具体的な内容としてはIT機器のケーブルを床に埋めるのが一般的であり二重床を採用するオフィスビルに対応していることです。二重床を採用することで床の下にケーブル類を全て隠すことが出来るため、見た目も良くなり転倒したり電源が不意に切れてしまうということもありません。そのため最近のオフィスビルで
賃貸物件であるIT化オフィスビル... の続きを読む
10年以上前になりますが、新築一戸建ての木造建売住宅を購入しました。土地が狭いところに3階建てですので少し閉塞感もありますが、十数件同時募集の分譲地でしたので、同じ年齢層のご家族が集まり、ご近所との仲もうまくいっています。現在も困ったときにはみんなで助け合えるとても良い関係が築けています。買った当時は、阪神大震災の後でした。その教訓もあってか、耐震構造はしっかりしていただいたようで、その点は安心で
新築一戸建てを購入しました... の続きを読む
住宅事情でいうと、日本もアメリカもだいたい似ていて、都心だと価格が高め・土地も狭いようです。しかしアメリカはあの広大な土地があります。郊外に行くと多少違うようです。場所によっては4LDK・5LDKが2000万円前後で買えたりするみたいです。あとひとつひとつの部屋が大きい。特にリビングが大きい！20畳近くある家は珍しくないようです。羨ましいですよね。日本では当たり前にある4畳半の部屋なんておそらくな
アメリカの住宅事情とは... の続きを読む
中国の雲南省に麗江という美しい町がある。雲南省の麗江ナシ族自治県の中心都市「麗江古城」には、約四万人が住み、八〇〇年以上の歴史がある。空港ができたのは最近のことで、それまでは雲南省の省都、昆明からバスで数百キロメートルを走るしかなかった。一九九六年に麗江は大地震に襲われた。町のかなりの部分が破壊された。このとき二つの道があった。一つはすべてを建て直して、耐震構造の近代的なビルの街にするというものだ
中庭がある雲南（うんなん）省の麗江（れいこう）の集... の続きを読む
工法の構造を説明させてもらいます。骨組みの外部に火山灰から形成された面材、または合板を、直接打ち付けます。面材を直接躯体に打ち付けることにより、壁の強度は、筋かいを入れた壁の25倍となります。その壁面材の上に呼吸するシートで覆います。このシートは、凹凸の波状になっていて、災害などで壁内に浸水があっても、水分を外部へ出す役目を果たします。シートの上には、EPSと呼ばれる発砲系ポリェスチレンフォームを
外断熱工法の工法... の続きを読む
好景気のときに、他社のように本業はやめてしまって、すべてを不動産事業に傾注していたなら、今回の痛手はもっと大きなものになったことでしょう。この結果、GEは他社よりも早く不動産事業を再開することができ、ライバルが不良債権の後始末に苦しむ中を、安くなった国内外の不動産を買収、運用するビジネスを有利に再スタートさせることができているのです。このことは、個人による不動産投資、運用事業にもそのままあてはまる
個人だからこそ、本業は不動産のリスクヘッジになる... の続きを読む
トリプルインカムとは、三重収入という意味だ。不動産に稼がせる（1）土地の値上がり益（担保価値増大）（2）家賃の値上がり益（3）インフレによる借金の目減り益不動産を買って賃貸収入が入るようにする、つまり不動産に稼がせるようにすると、三重の収入が得られる。株の場合（1）配当益（大変少ない、ない場合もある）（2）値上がり益（上がることもあるが下がることの方が多い）金の場合（1）値上り益（長期的に持っても
トリプルインカム思想を持て... の続きを読む
マイホームの購入資金の一部を親に出してもらった場合、贈与税の特例として三〇〇万円までは非課税になります。これは、住宅取得資金の贈与の特例といわれているものです。贈与税は六〇万円の非課税ワクがありますが、住宅取得資金の贈与については三〇〇万円の非課税ワクが特別に設けられています。マイホームも地価の高騰でなかなか手に入らなくなりました。三〇〇万円も焼石に水と考えられなくもないが、制度としてある以上有効
親からの住宅資金援助、三〇〇万円までは無税... の続きを読む
不動産業界の経営破綻が増加しているが、この勢い、当分おさまりそうにない。１０月に入ってからも勢いは衰えていない。大阪に本社を置くマンション分譲の日本エイベックス、川崎市に本社を置き、不動産開発から仲介、分譲事業まで幅広く手がけるノエル、東京に本社を置き、コンパクトタイプのマンションで急成長してきたダイナシティなどが続いている。今後も新興企業群を中心に、中小企業だけではなく、中堅クラス、さらには準大
不動産業界の経営破綻はまだまだ止まらない... の続きを読む
三権分立という言葉がありますが、これは地盤調査に関しても当てはまると思います。即ち、施主、施工業者、地盤調査専門会社がそれぞれの立場から地盤調査に関わることで土地建物に対し、より一層の信頼感と安心感が得られると思います。特にわが国は地震大国ですから、いつ何時大きな被害が起こるかわかりません。したがって、大金を投ずる以上、土地建物の保証が得られるような地盤調査を行うべきではないでしょうか。もし、（2
施主・施工業者・地盤調査専門会社の各立場の調査で得... の続きを読む
実は、意外かもしれないが、戸建て住宅のトラブルはマンションよりも多い。財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターの「住宅相談と紛争処理の状況」によれば、２００８年度の紛争処理状況を見ると、住宅種別の内訳は、戸建注文（４１％）、共同分譲（３２％）、戸建分譲（２５％）の順になっている。なぜ庶民が「夢の一戸建て」と憧れをいだく戸建て住宅でたくさんの欠陥が生まれるのか。ある施工業者によれば、「夢の一戸建
「ローコスト化という手抜きが横行する」... の続きを読む
地場密着で小さな工務店の代表格でもあり、朝日新聞社後援で協同組合を結成している「匠の会」の理事長でもある大田区の創建舎の中里一雄社長は、工務店での家づくりの特徴とメリットを次のように述べている。１住む人の都合優先で一品生産（お仕着せの大量生産品ではない）の家が出来る。2総予算に対して工事にかける費用が大きい（無駄な経費、宣伝費が少ない）。3契約の受注者と施工者がいっしょ。直接施工で責任がはっきりし
工務店の家づくりの良さを引き出す... の続きを読む
火災安全を考えてみたい。そもそも、われわれは建物に何を期待し、何を当然と考えているのだろうか。たぶん、安全、健康、衛生、利便、快適、経済というのが、万人に共通な評価尺度ではないだろうか。その中でも、安全は第一に挙げられるべきものだろう。ただ現実には、いつのまにか、その安全評価の基準が、「平均的な利用者にとって十分に安全」というふうにすり替えられていたように思われる。ひとつには、平均的な利用者以外は
見直される「常識」... の続きを読む